Les normes techniques

La réglementation environnementale 2020 (label RE2020) vise à améliorer considérablement la performance énergétique des bâtiments neufs. Pour cela, elle impose de nouvelles normes, bien plus exigeantes que celles de l’ancienne réglementation thermique RT2012.

Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Cela signifie que tous les permis de construire qui ont été déposés après cette date sont soumis à cette réglementation. Les logements, dont le permis de construire est antérieur à cette date, sont quant à eux tenus de respecter les normes de la RT2012.

Les grands principes de la RE2020

Les émissions de carbone calculées sur l’ensemble du cycle de vie des bâtiments 

L’analyse du cycle de vie (ACV) se base sur un calcul qui prend en compte les émissions de gaz à effet de serre, à chaque étape de la vie des bâtiments. Il inclut donc l’extraction des matériaux nécessaires à la construction, le chantier, la vie du bâtiment, la démolition, ainsi que le traitement des déchets. L’impact environnemental des transports est lui aussi compris dans ce calcul.

Le confort d’été

La RE2020 intègre un nouvel indice de mesure : les degrés-heures d’inconfort (DH). La nouvelle méthode de calcul permet de mesurer la résistance des bâtiments aux épisodes de canicule. Concrètement, cette méthode détermine le nombre d’heures d’inconfort que vivent les occupants d’un logement pendant la période estivale. Ces heures d’inconfort sont celles où les températures dépassent les 26 ou 28°C à l’intérieur.

La consommation énergétique des bâtiments

La RE2020 est particulièrement ambitieuse en termes de performance énergétique du bâti. Elle fait évoluer le coefficient en besoin climatique (Bbio), et intègre de nouveaux coefficients, afin de réduire, voire de supprimer la consommation d’énergie. L’objectif est d’améliorer encore davantage les bâtiments à basse consommation (BBC), pour en faire des bâtiments autonomes en énergie et des bâtiments à énergie positive (Bepos).

Concrètement, la RE2020 met l’accent sur l’efficacité énergétique des logements, en optimisant l’isolation thermique (combles, parois, toitures, planchers, fenêtres, portes…). Il est aussi question de supprimer les énergies fossiles au profit des énergies renouvelables (pompe à chaleur ou chaudière hybride pour le chauffage et le système de production d’eau chaude sanitaire, énergie solaire…).

Les normes techniques d’isolation phonique de l’immobilier neuf

La nouvelle réglementation acoustique (NRA) est entrée en vigueur le premier janvier 2000. Tous les logements dont le permis de construire a été déposé après cette date doivent donc respecter des normes phoniques précises, estimées en décibels.

Les secteurs du plan d’exposition au bruit

Pour fixer des seuils sonores à ne pas dépasser, la NRA s’appuie sur un outil appelé le Plan d’Exposition au Bruit (PEB). Celui-ci divise les zones géographiques en cinq secteurs différents, en fonction de leur exposition aux nuisances sonores.

Les zones BR1 sont les secteurs les plus exposés aux nuisances sonores. Il s’agit des zones urbaines très denses, à proximité des voies ferrées, des aéroports et des grands axes routiers.

Les zones BR2 sont également des zones urbaines denses. Elles sont cependant plus éloignées des nuisances sonores majeures. Il s’agit par exemple des quartiers proches des zones routières très fréquentées.

Les zones BR3 sont les zones périurbaines, moins exposées aux nuisances directes des transports. Cela inclut les périphéries des grandes villes et les quartiers résidentiels des villes de taille moyenne.

Les zones BR4 sont les secteurs plus calmes, comme les petites villes et les communes rurales. Cela peut aussi inclure les quartiers en périphérie qui sont les plus éloignés des transports.

Les zones BR5 sont les zones les plus isolées et silencieuses. Elles se trouvent dans les régions rurales les plus éloignées des villes. Souvent, elles font partie de vastes zones naturelles protégées.

Les seuils sonores à ne pas dépasser

Les seuils sonores varient en fonction du type de bruit et de la zone géographique. Concrètement, les biens immobiliers doivent respecter les limites suivantes :

Les bruits aériens extérieurs comprennent les nuisances liées au trafic aérien, routier et ferroviaire. Les seuils sont de 30dB pour les zones BR4 et BR5, et de 30dB pour les zones BR2 et BR3. Les zones BR1 peuvent quant à elle afficher un seuil de 45dB.

Les bruits aériens intérieurs représentent les bruits émis d’une pièce à l’autre, ou d’un logement à l’autre. Les seuils sont de 53dB entre deux appartements, et de 58dB entre les cloisons d’un logement et des locaux communs.

Les bruits d’impact sont les chocs et les vibrations infligés à la structure d’un logement. Il peut s’agir de bruit de pas, de déplacement de meubles, d’utilisation d’outils, ou encore de tâches ménagères. Le seuil est fixé à 58dB pour toutes les zones.

Les bruits d’équipements sont les bruits générés par la climatisation, les systèmes de chauffage et de refroidissement, ou encore la ventilation. Les seuils sont fixés à 30dB en journée et 35dB pendant la nuit, pour toutes les zones.

L’attestation acoustique

Le décret 2011-604 du 30 mai 2011 met en place une attestation acoustique. Elle concerne tous les logements neufs dont le permis de construire a été déposé à partir du premier janvier 2013. Cette attestation a pour objectif de prouver que les biens immobiliers neufs respectent toutes les normes en vigueur concernant l’isolation phonique.

Un guide des mesures acoustiques publié en août 2014 vient également appuyer cette démarche, en fournissant une méthodologie claire pour les maitres d’ouvrage puissent réaliser les mesures adéquates.

Les normes techniques d’accessibilité de l’immobilier neuf

Les normes PMR

L’immobilier neuf présente de nombreux avantages liés aux performances thermiques, au confort et à la durabilité, mais également à l’accessibilité. Les promoteurs doivent en effet respecter les normes pour personnes à mobilité réduite (PMR), afin de proposer des logements accessibles à tous. Ces normes techniques permettent d’améliorer l’accessibilité des personnes handicapées qui achètent ou louent un bien immobilier neuf, mais également celle des seniors ou encore des foyers avec des poussettes.

L’immobilier neuf doit respecter les normes techniques suivantes :

• La largeur minimale des portes doit être de 0,83 mètre, afin de permettre le passage d’un fauteuil roulant.
• La largeur des couloirs doit être d’au moins 0,90 mètre, afin de faciliter la circulation.
• Les espaces de vie doivent mesurer au moins 1,50 mètre de diamètre, afin de faciliter les déplacements et le retournement d’un fauteuil roulant.
• Les interrupteurs, les prises électriques et tous les éléments importants doivent se situer entre 0,40 et 1,30 mètre du sol.
• Les terrasses et balcons doivent être accessibles depuis une pièce à vivre.
• Les dénivellations doivent comporter des rampes.

Les évolutions

Les places de stationnements

Depuis 2015, tous les logements collectifs neufs doivent inclure plusieurs places de stationnement adaptées aux personnes en situation de handicap. Ces places sont considérées comme des parties communes et ne peuvent donc pas être vendues à un copropriétaire. Cependant, si aucun résident de la copropriété ne souhaite l’utiliser, le syndic de copropriété peut la mettre en location.

20% de bâtiments accessibles et 80% de bâtiments adaptables

Le décret n°2019-305 du 11 avril 2019 apporte des modifications aux normes d’accessibilité dans les constructions neuves. En effet, seulement 20 % des bâtiments collectifs d’habitations neufs sont contraints de répondre à toutes les exigences PMR (contre 100% avant le décret). Les 80% restants doivent cependant être adaptables facilement si certains propriétaires ou locataires en ressentent le besoin. Les travaux d’adaptabilité doivent être simples et rapides à mettre en place, sans modifier la structure des bâtiments.

Les ascenseurs

Le décret du 11 avril 2019 impose également l’installation d’un ascenseur dans tous les bâtiments neufs qui comportent au moins deux étages. Avant ce décret, cette obligation concernait les immeubles de trois étages ou plus.

Les salles de bain

Lorsqu’une douche est installée dans une construction neuve, il doit obligatoirement s’agir d’une douche à l’italienne (sans ressaut), afin d’optimiser l’accessibilité pour les personnes handicapées. Cette norme concerne tous les permis de construire qui ont été déposés après le premier juillet 2021.

Les normes techniques relatives à l’urbanisme en immobilier neuf

Les normes d’urbanisme font partie intégrante des normes techniques à respecter lors de la construction d’un bien immobilier neuf. Il s’agit d’un ensemble de règles, qui peuvent varier en fonction des régions, des villes, des communes, et même des quartiers. Il peut par exemple s’agir de :

• Certaines contraintes environnementales à respecter dans des secteurs protégés.
• Des règles spécifiques d’élévation dans des zones inondables.
• Une limitation de la hauteur des bâtiments pour préserver le patrimoine historique.
• Des mesures de prévention contre les risques naturels (normes parasismiques par exemple).
• Des règles sur l’intégration paysagère et le respect de la biodiversité locale.

Avant de déposer un permis de construire, les promoteurs doivent donc consulter plusieurs documents :

• PLU : Le Plan Local d’Urbanisme (ainsi que le certificat d’urbanisme).
• PPR : Le Plan de Prévention des Risques.
• POS : le Plan d’Occupation des Sols.
• SCOT : le Schéma de Cohérence Territoriale.
• RNU : le Règlement National d’Urbanisme.

La surface d’occupation des sols est également réglementée par :

• SHON : la surface hors œuvre nette.
• COS : le coefficient d’occupation des sols.
• SHOB et SHON : la surface hors d’œuvre brute et la surface hors d’œuvre nette.

Les contrôles des règles de construction en immobilier neuf

L’immobilier neuf est soumis à de nombreuses normes techniques, au niveau des performances énergétiques, de l’acoustique, de l’urbanisme, et de l’accessibilité. Tous les acteurs de la construction ont un rôle à jouer dans le respect de ces normes :

• Le maître d’ouvrage à l’origine du projet
• Le maître d’œuvre qui conçoit le bâtiment
• L’entrepreneur qui réalise les travaux
• Le contrôleur technique
• L’assureur
• L’industriel

En immobilier neuf, plusieurs dispositifs de vérifications permettent de s’assurer de la bonne application des normes techniques :

• Les vérifications contractuelles effectuées par le maître d’ouvrage.
• L’autocontrôle et les audits réalisés dans le cadre des démarches qualité.
• Les contrôles menés par les organismes agréés, comme le contrôle technique obligatoire pour certaines constructions, les certificats de conformité Consuel et Qualigaz, ou encore les attestations de conformité d’accessibilité.

En fonction des chantiers, le contrôle du respect des règles de construction incombe à des acteurs différents. Il peut s’agit d’agents de l’État ou de collectivités publiques : agents de CETE, DRE (AL), DDE (A), DDT…

Le contrôleur assermenté et commissionné intervient sur site durant une demi-journée minimum, puis réalise un rapport de visite. Ce genre d’inspection peut avoir lieu pendant la construction et jusqu’à 3 ans après la fin des travaux.

Quelles sont les évolutions de la RT2012 à RE2020?

Nous savons tous que l'écologie et la conservation de la planète sont au centre des débats depuis de nombreuses années. Des sujets tels que la consommation d'énergie ont longtemps été débattus, en particulier dans le secteur de la construction. Le secteur du bâtiment, qui représente 44 % des consommations d'énergie, est désormais soumis à des réglementations telles que la RT2012 et la RE2020 pour réduire les consommations et les émissions de CO2 (25 % d'émissions).

Qu’est-ce que la RT2012 et la RE2020 ? 

Entrée en vigueur en janvier 2013, la RT2012 vise à réduire la consommation énergétique des bâtiments par des exigences spécifiques pour la conception bioclimatique des bâtiments et l'installation d'équipements performants à faible consommation d'énergie primaire. Prévue par le Grenelle de l’environnement, initié par Jean-Louis Borloo, ancien Ministre de l’Économie, des Finances et de l’Emploi, la RT2012 concerne principalement les aspects thermiques et l’isolation du logement.
La réglementation définit une consommation annuelle et maximale de 50 kWh/m², en limitant les usages suivants : les auxiliaires, le chauffage, la climatisation, l’éclairage, ainsi que l’eau chaude sanitaire. Prévue dans le cadre de la loi « Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) », la RE2020 est venue changer l’appellation de la réglementation thermique en une réglementation environnementale.
Cette norme limite encore la consommation d'énergie des habitations et s'applique à tous les nouveaux bâtiments.

RT2012 et RE2020 : ce qui change

Globalement, la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) est la dernière norme thermique à s'appliquer aux logements neufs avant l'entrée en vigueur de la RT2020. La nouvelle réglementation vise non seulement à améliorer l'efficacité énergétique et le confort des logements neufs commercialisés en VEFA, mais également à réduire leur empreinte carbone. Parmi les nombreux changements apportés par la nouvelle réglementation environnementale, les principales différences entre la RT2012 et la RE2020 sont : 

• Les limites annuelles de consommation d'énergie primaire (chauffage, eau chaude, électroménagers, eau chaude) fixées par RE2020 sont plus basses. La consommation maximale annuelle de chauffage des logements a également été revue à la baisse. Contrairement à la RT2012, la RE2020 tient également compte de l'utilisation des appareils électroménagers et électroniques, ou des matériaux utilisés dans la construction des bâtiments. 
• Alors que la RT2012 s'était déjà engagée à construire des bâtiments BBC (Bâtiments Basse Consommation) à moindre impact environnemental, RE2020 se concentrera sur les bâtiments à énergie positive (BEPOS) pouvant générer plus de chaleur et d'énergie qu'ils n'en consomment. Le surplus d’énergie pourra être revendu ou redistribué à un réseau électrique public.

Cela signifie que les nouveaux bâtiments soumis à de nouvelles réglementations doivent être autonomes en énergie. En outre, RE2020 introduit des changements progressifs dans les techniques de construction, les secteurs industriels et les solutions énergétiques. Cela fait partie des lignes directrices de chaque secteur pour réduire à terme le gaspillage d'énergie et atteindre la neutralité carbone d'ici 2050.