Prêt locatif social (PLS)

A propos du prêt locatif social

Tout bailleur, personne physique (promoteur privé, SCI...) ou morale (organisme HLM, SEM, association, collectivité locale...) peut réaliser des opérations en PLS. Le Prêt Locatif Social (PLS) s’adresse à tout investisseur qui achète un logement pour le louer.
Le PLS est destiné à financer des appartements et des maisons, mais aussi des logements étudiants et des logements-foyers.

Quelles opérations sont concernées par le PLS

Le PLS peut financer les opérations immobilières suivantes :

• L’achat de terrains puis la construction de logements sociaux
• La construction de logements à usage locatif
• L'acquisition et les travaux d’amélioration de logements anciens
• La réalisation de dépendances ou d’annexes
• La transformation de locaux en logements locatifs
• La réalisation de foyers pour personnes âgées ou handicapées
• L’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) de logements sociaux
• Le financement de logements étudiants. Le locataire principal est alors une association ou un CROUS, les logements seront sous-loués aux étudiants.

LE PRêt PLS

Pour compléter le financement, un prêt supplémentaire peut être accordé par l’établissement qui a délivré le PLS ou par un autre établissement de crédit ayant signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations. L’emprunteur peut bénéficier de subventions locales ou de prêts à taux réduit, comme par exemple la contribution majorée du 1 % logement.

Le montant du prêt est au minimum de 50 % du coût de l’opération et peut couvrir la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.
Le taux du prêt est révisable, indexé sur celui du livret A. La durée d’amortissement est de 30 ans maximum, avec option à 50 ans pour la charge foncière (coût du terrain) ou immobilière. Les établissements de crédit sont libres de proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment le remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée de remboursement.

Les avantages du PLS

TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %

En lieu et place du taux habituel de 20 %, la TVA sur un logement neuf est divisée par deux, permettant une économie substantielle. Par exemple, pour un bien à 250 000 €, cela représente une économie de 25 000 €. Depuis le 01/01/2018, les opérations de construction dans le secteur du logement social sont soumis au taux de TVA réduit à 10 % au lieu du taux normal de 20 % (il était de 5,5 % en 2017).

Exonération de la taxe foncière

Les opérations financées au moyen d’un PLS sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 à 25 ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation.

Abattement de 30 % sur les loyers

Le bénéficiaire du PLS profite d'un abattement de 30 % sur les loyers déclarés. L'abattement s’applique sur les loyers perçus, ce qui peut générer des revenus locatifs non imposés voire créer du déficit foncier et par conséquent des économies d'impôts.

Allocation logement pour le locataire

La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire, sous conditions de ressources. Cette allocation peut directement être versée au propriétaire-bailleur. Il peut ainsi s’assurer de recevoir une partie du loyer.

Les obligations de l'investisseur pour obtenir un PLS

Le propriétaire bailleur doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement. Il peut constituer pour cela une société civile avec d’autres personnes physiques.

Une convention obligatoire

Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Elle détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires.

La durée de la convention

La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt, soit au minimum 15 ans. Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL, elle doit être publiée au bureau des hypothèques (ou inscrite au livre foncier pour l’Alsace, la Moselle et Mayotte).

Conditions de mise en location

L’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources ne dépassant pas un plafond en vigueur (voir ci-dessous). Les logements doivent être loués nus, à titre de résidence principale. Ils ne peuvent être occupés ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

Pendant toute la durée de la convention, le propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m² de surface utile.

Les plafonds de ressources PLS 2025

*Jeune ménage : couple sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans. **Personne à charge 

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de l’année n-2. Toutefois, si les revenus imposables de l’année n-1 ou des douze derniers mois sont inférieurs d’au moins 10 % aux revenus fiscaux de référence de l’année n-2, il en sera tenu compte. Exemple : pour une entrée dans les lieux en 2025, l’appréciation des ressources se fait avec l’avis d’imposition de l’année 2023.

Les plafonds de loyer 2025 du PLS

Plafonds mensuels applicables pour l’année 2025 (en euros par m² de surface habitable et pour moitié des m² des surfaces annexes : caves, balcons, loggias, etc.) selon le zonage du logement :

Conclusion

Le Prêt Locatif Social, bien que méconnu, constitue une opportunité unique pour investir dans l'immobilier tout en répondant à des enjeux sociaux. Avec ses avantages fiscaux, notamment la TVA réduite et l'exonération de taxe foncière, il s'adresse à ceux qui souhaitent conjuguer rentabilité et éthique dans leur stratégie patrimoniale.