Lourdes (65)

Deux jolis immeubles, sis 54 et 56 rue de la Grotte à Lourdes, rassemblés en un seul pour une superficie de 501 m².

Les immeubles, entièrement loués, sont composés au RDC de 2 locaux commerciaux et 7 appartements sur respectivement 3 et 5 étages.
Un des appartements est un appartement de fonction pour l'un des commerces.

Il n'y a pas de travaux à prévoir.

Voici le descriptif des lots :

* Commerce, restaurant portuguais loué 500 € pour une surface de 28,01 m²

* Appartement de type 2, loué nu au prix de 360 + 40 € pour une surface de 40,69 m²

* Appartement de type 4 duplex, loué nu au prix de 530 + 120 € pour une surface de 76,97* m²

* Appartement de type 2, loué meublé au prix de 400 + 50 € pour une surface de 40,90 m²

* Appartement de type 3 duplex, loué nu au prix de 320 + 75 € pour une surface de 50,25 m²

* Commerce, loué 1 000 € pour une surface de 87,64 m², avec son appartement de type 3 duplex de fonction loué 500 € pour une surface de 69,55 m²

* Appartement de type 2, loué nu au prix de 300 + 50 € pour une surface de 31,82 m²

* Appartement de type 4 duplex, loué nu au prix de 440 + 80 € pour une surface de 76,02 m²

Les DPE sont classés C et D pour cinq appartements sur sept, un autre est en E.

Le DPE de l'appartement de fonction est classé en G mais cet appartement est intégré dans un bail commercial, donc il n'est pas considéré comme étant à usage d'habitation.

Si un bail d'habitation est signé alors il faudra améliorer la performance énergétique et pour cela procéder à une isolation des murs périphériques, la mise en place de fenêtres double-vitrages, et éventuellement l'ajout d'une climatisation.

Les deux commerces (restaurant) sont loués.

La toiture du bâtiment au n°54 a été remplacée en 2000, et à la même époque de gros travaux ont été réalisés dans l'immeuble par l'actuel propriétaire.

Les loyers actuels des appartements sont bas, il existe une très forte demande de location à Lourdes avec peu d'offres actuellement.

Par conséquent, moyennant un rafraichissement des habitations au départ des locataires, il sera possible d'augmenter significativement le rendement locatif en location de longue durée.

Egalement, avec une décoration adaptée et la gestion par une conciergerie, il est possible d'optimiser considérablement le rendement locatif en location de courte durée, Lourdes étant l'une des villes de France où la location courte durée fonctionne le mieux.

Le détail des charges annuelles est le suivant :

L'entretien de l'ascenseur : 1 294,12 €

L'électricité des parties communes : 844,44 €

Il existe des compteurs individuels électriques pour chaque commerce et chaque logement.

Au niveau de l'eau, il existe un compteur individuel pour les deux commerces et des divisionnaires pour chaque appartement.

La facture d'eau annuelle : 2 524,50€

Les provisions pour charge des loyers sont de 4 380 € et les charges annuelles de 4 663 €, il y a donc équilibre.

Les points positifs sont les suivants :

- Possibilité d'augmenter les loyers au fur et à mesure du départ des locataires

- Possibilité d'augmenter considérablement les loyers en location courte durée

- Excellent emplacement

- Proximité des transports en communs, du Sanctuaire Notre-Dame de Lourdes et du centre-ville

- Appartements et commerces déjà loués

Les chiffres importants à retenir sont les suivants :

- prix de l'immeuble : 525 000 €. Nous pensons qu'une première offre peut être proposée à 480 000 €.
La capacité de financement de l'acquéreur sera un argument clé pour pouvoir réaliser une négociation importante.

- taxe foncière : 6 076 €/ an