Saint-Étienne (42)

Bonjour,

Suite à mes recherches au sein de mon réseau, j’ai détecté un bien pour votre compte ! L’appartement est situé 3, rue Amouroux à Saint-Etienne, à proximité de l’hôpital de Bellevue et de nombreuses écoles supérieures (comme vous pourrez le voir sur le plan de situation joint, c’est un quartier intéressant de la ville pour les demandes locatives).

C’est un grand T2 de près de 57 m2 (exactement 56,66m2 CARREZ), situé au 6ème étage sur 7 d’un immeuble avec ascenseur. Le stationnement se fait dans la rue, il est gratuit. Néanmoins, chose rare pour le secteur, ce bien est vendu avec un garage (sachant qu’il n’y en a que 4 pour l’ensemble de l’immeuble) !

L’appartement se décompose ainsi :

- 1 hall d’entrée avec placard/penderie

- 1 grande pièce à vivre de près de 20 m2

- 1 balcon terrasse profitable (7,45 m2)

- 1 grande cuisine indépendante (10,46 m2)

- 1 grande chambre (12,51 m2)

- 1 salle de bain avec cabine de douche

- 1 WC séparé

- 1 cave (5,09 m2)

Le quartier de Bellevue est apprécié des étudiants car il regroupe de nombreuses écoles supérieures (le campus Tréfilerie se trouve à seulement 3 arrêts de tramway : Université Jean Monnet : faculté de lettres, langues, sociologie, droit, STAPS, IAE, ou encore l’école d’infirmières et bien d’autres). Sa situation offre une excellente desserte par les transports en communs (arrêt de tram desservant l’ensemble de la ville, situé place Bellevue à seulement 2 minutes à pieds) et tous les commerces de proximité.

L’appartement sera vendu libre de toute occupation. Je connais bien le secteur car je possède moi-même un bien dans une copropriété voisine non loin (rue Lisfranc) que je loue depuis de nombreuses années en meublé, actuellement à une jeune étudiante.

En outre, INVESTISSEMENT LOCATIF a déjà fait plusieurs opérations dans le quartier donc nous avons un retour d’expérience précis sur ce secteur. Les T2 sont loués en meublé pour des loyers compris entre 550 euros charges comprises et 590 euros charges comprises (hors stationnement).

Ici, le garage peut être loué entre 50 et 70 euros CC / mois.

L’appartement nécessite des travaux de rénovation (menuiseries notamment).

Le DPE actuel est en E/E, et nous visons un classement en lettre D après les travaux (en changeant les menuiseries).

Autre point essentiel : 56,66m2 est une très grande surface pour un T2. La cuisine étant grande (environ 10,50 m2), il serait intéressant de la transformer en chambre et de passer la cuisine sur la pièce à vivre qui ouvre d’ailleurs sur le balcon terrasse.

Nous optimiserons ainsi mieux les surfaces et le potentiel de ce bien qui se valoriserait ainsi en T3 confortable.

Les points positifs sont les suivants :

- Emplacement attractif pour de la location meublée

- Immeuble de bonne facture, très bien entretenu

- Potentiel de valorisation du bien : T2 > T3

- Quelques travaux à prévoir, ce qui permettra les amortissements correspondants

C’est une superbe opération qui dégage un excellent rendement locatif comme vous pourrez le voir sur la projection financière.

Le bien est « off market » et sera prochainement proposé à 71 800 euros. Il n’y a que peu/pas de marge de négociation possible car il s’agit déjà d’un excellent prix de vente (qui a été travaillé en considérant qu’il y a des travaux à prévoir dans le bien et que lors de la prochaine AG d’ici environ 3 mois, un projet de ravalement de façade sera proposé. Nous ne savons pas si les copropriétaires valideront ce projet ou pas dont la quote-part pour ce bien est de l’ordre de 9 000 euros.) Le prix affiché est ainsi très décoté (le garage, à lui seul, se valorise autour de 10 000 à 15 000 euros).

Nous pouvons tenter une offre à 69 000 euros, sans certitude qu’elle soit acceptée.

Je pense que ce bien correspond à l’ensemble de vos critères.

Pouvez-vous me confirmer votre intérêt pour cette opération dans les meilleurs délais SVP ?

Vous trouverez ci-dessous la projection financière et les photos correspondantes.

Je me tiens à votre disposition pour toutes informations complémentaires, n’hésitez pas à me contacter.

Fabienne VIDAL

Chasseur immobilier

Saint-Etienne RSAC 537 858 649 – Investissement Locatif